Bienes Inmuebles

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La tasación de bienes inmuebles, se refiere a la valoración de un piso, edificio, chalet, nave industrial, terreno urbano o rústicos, etc., y que se realiza por órden judicial o por petición de la parte. Tambien existen varios tipos de valoraciones, dependiendo el objetivo de la misma, entre las que encontramos las siguientes:

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Valor de mercado de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

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Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

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Valor fiscal: este se refiere al método que emplea Hacienda para el pago de los impuestos que se deriven de dicho inmueble.

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Valor catastral: lo decide cada municipio en función de diferentes factores como la ubicación de la vivienda. Cabe destacar que este valor no suele superar el precio de mercado. Se tiene en cuenta a la hora de pagar los impuestos municipales como el IBI.

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Valor del suelo: se trata del precio que tiene el suelo de la finca, la materia prima utilizada en construcción. Cualquier inmueble construido tiene valor de suelo, aunque no quede espacio libre por construir.

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Los métodos para determinar el valor del inmueble, tambien puede variar, dependiendo el objetivo del informe, así encontramos principalmente los siguientes métodos:

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Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.

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Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.

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Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.

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Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

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Por último, indicar que las tasaciones de bienes inmuebles, están sujetas a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, del Ministerio de Economía, actualizada en 2015, y que tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.

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En nuestro equipo contamos con arquitectos y tasadores de bienes inmuebles titulados por prestigiosas universidades españolas.

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